Po kelerių metų Vilniaus pietinėje dalyje iškilsianti milžiniška krovinių gabenimo įmonių grupės „Girteka“ būstinė kartu su šalia plėtojamu Liepkalnio industriniu parku vienoje teritorijoje suburs kelis tūkstančius darbuotojų. Projekto plėtotojas pasakoja apie koncepcijos kūrimo metu išmoktas pamokas ir pastangas įtikinti užsienio architektus pateikti savo viziją.

„Iš viso čia turėsime beveik 100.000 kv. m industrinio ir 30.000 kv. m biurų / prekybos ploto. Su „Girteka Campus“ bus galima pasakyti, kad Liepkalnio industrinio parko idėja įgyvendinta“, – kelerių ateinančių metų planą šioje miesto dalyje apibūdina Laurynas Kuzavas, komercinio nekilnojamojo turto (NT) plėtros UAB „Sirin Development“ vadovas. Bendrovė priklauso „Girtekos“ grupei.
Kalbėdamas apie „Girteką“, pašnekovas sako, kad idėja visus darbuotojus suburti vienoje vietoje kilo jau prieš kelerius metus, o praėjusiais metais buvo pradėta kurti koncepcija. Iki šiol daugiausia biuro patalpų grupė nuomojasi, sostinės rinkoje pasiūlos keliems tūkstančiams darbuotojų beveik nėra.

Sunkiausia – tiksliai numatyti ateitį

Priėmus sprendimą Liepkalnio ir Sodybų gatvių sankirtoje plėtoti „Girtekos“ būstinę, vienu svarbiausių dalykų buvo įvardyta bendrystė – nesvarbu, tu – vadybininkas, mechanikas ar vadovas, visi turi jaustis dirbą komandoje.
Kita vertus, imantis tokio dydžio projekto lygiai taip pat svarbu tiksliai susidėlioti poreikius. Kitaip tariant, skaičiais išreikšti, ko grupei reikės po kelerių metų.
„Pagrindinis iššūkis organizacijoms kyla, kai reikia numatyti, ką darysi po 3 ar 5 metų. Bet poreikius privalai žinoti ir 10-iai ar daugiau metų. Dėl to daugelis bendrovių renkasi nuomą“, – sako p. Kuzavas.
Kęstutis Garbonis, „Girteka Campus“ projekto vadovas iš „Sirin Development“, pasakoja, kad poreikius nustatyti ir juos suformuluoti architektūriniam konkursui užtruko keletą mėnesių. Be kita ko, buvo apklausiami visi darbuotojai, atskirai ir vadovai, į pagalbą buvo samdomi konsultantai iš NT paslaugų bendrovės „Newsec“.
Pasak p. Garbonio, sunkiausia buvo identifikuoti bendrus „Girtekos“ poreikius ir numatyti, kas bus 2021 m.: kiek dirbs žmonių, ko tikimasi iš biurų, kokių papildomų paslaugų pageidaujama.
Suskaičiuota, kad 2021 m. grupei reikės vietos 2.500 darbuotojų, kiekvienam jų skiriant 10 kv. m biurų ploto, įskaitant bendras erdves.
Paklaustas, ar planuojant būstinę buvo galvojama apie Europos Sąjungoje ruošiamą Mobilumo paketą, p. Kuzavas sako, kad tuomet šis klausimas dar nebuvo iškilęs. Kita vertus, nemano, kad būstinės planus tai kardinaliai pakeistų.
„Tai gana didelis iššūkis, sunku pasakyti, kokią įtaką tai padarys transporto verslui. Tačiau visos organizacijos ruošiasi, planuoja ir prisitaiko. Paprastai kenčia valstybė, kuri gauna mokesčius“, – svarsto „Sirin Development“ vadovas.

Iššūkis – tūkstančiai automobilių

„Darbuotojams svarbu pasiekiamumas, patalpų suplanavimas, modernumas, žaliosios erdvės. Pasiekiamumas padiktavo parkavimo sprendimus, o šis klausimas buvo didžiausias iššūkis“, – apie automobilių aikštelę keliems tūkstančiams automobilių sako p. Garbonis.
Tačiau bendrovė numato, kad tendencijos po truputį keisis, todėl nebūtinai visi darbuotojai atvyks nuosavu automobiliu, be to, kooperuosis vykti po kelis.
Darbuotojų apklausa parodė dar vieną dalyką – didelio poreikio vaikų darželiui nėra. Vis dėlto numatyta vieta vaikų dienos centrui; taip pat parduotuvė, valgykla, sporto klubas, kuriems bus ieškomi operatoriai.

Važiavo įtikinti

Norėdama užtikrinti, kad tokio dydžio projektas būtų visiškai pritaikytas grupės poreikiams ir tvarus, „Sirin Development“ organizavo uždarą architektūrinį konkursą, į kurį pakvietė 6 studijas: tris iš užsienio ir tris iš Lietuvos.
Norėta, kad į plėtrą 16 ha ploto teritorijoje būtų pažvelgta pro skirtingų architektūros mokyklų prizmę: skandinaviškosios, britiškosios ir vokiškosios.
„Prisitraukti architektų iš užsienio nebuvo lengva, reikėjo pas visus važiuoti, kalbėtis, kviesti ir įtikinti už mūsų turimą biudžetą dalyvauti. „Girtekos“ vardas ir žinomumas padėjo. Aišku, buvo dalis skandinavų kompanijų, kurios už dalyvavimą įvardijo tokias sumas, kurios siekė viso konkurso biudžetą“, – prisimena p. Garbonis.

Drąsios lietuvių idėjos

Nors galiausiai buvo pasirinkta austrų ATP idėja, „papirkusi aiškia matematika ir praktiškumu“, p. Kuzavas pagyrų negailėjo vietos architektams, kurie pateikė novatoriškų sprendinių.
„Jie turi tikrai gerų ir „crazy“ idėjų – pateikė viską, ką pasaulinėje rinkoje galima rasti geriausio. Labai aiškiai matėsi skirtumai tarp lietuvių ir užsieniečių. Tas, ką bijojome pamatyti lietuvių darbuose, ir atsirado. Jų sprendiniai neparemti ekonomine logika“, – mano „Sirin Development“ vadovas.
Komisijai įspūdį paliko „Do architects“ mintis akcentuoti vilkikų dirbtuves, jas projektuojant iš stiklo. Kita vertus, toks būdas ypač brangus, o ir transporto priemonės dėl šiuolaikinių technologijų transformuojasi į paslaugų kompanijas, kurių centre atsiduria ne vilkikas, o žmogus, pabrėžia p. Kuzavas.

Anot p. Kuzavo, antrą vietą užėmusiame skandinaviškame pasiūlyme matomas natūralumas, minimalizmas, kuris papirko. O Ambraso architektų biuro idėja gerai buvo įvertinta dėl paprastumo ir aiškumo.
Britiškosios mokyklos atstovai, sako p. Garbonis, daug dėmesio skyrė kraštovaizdžio formavimui, žiūrėjo, kad pastatai nepasentų. Kita vertus, jų pasiūlyti tvenkiniai taip pat nepasirodė labai praktiškas sprendimas, turint mintyje lietuvišką klimatą.

„Cloud architektų“ pasiūlymas taip pat stiprus idėjiškai, žinutė stipri. Tik įgyvendinti Lietuvoje praktiškai būtų gana sunku. Galbūt lietuviams sunkiau pažiūrėti praktiškai, nes tos praktikos dar nelabai daug. Austrai, britai jos turi apie 50 metų“, – svarsto p. Garbonis.
Vėliau jis pabrėžė, kad architektūriniame konkurse visi darbai tikrai buvo labai stiprūs ir aukšto lygio, rinktasi iš geriausių: „Taip tikrai ne kiekviename konkurse pavyksta. Bendrai esame labai patenkinti tiek konkurso organizavimu, tiek dalyviais, tiek pateiktais darbais.“

Rinkosi uždarą, nes greičiau

„Sirin Development“ neatskleidžia, kiek išleido architektūriniam konkursui, tačiau sako, kad tai palyginti nedidelė dalis. Nuo poreikių identifikavimo iki projektavimo sutarties pasirašymo praėjo maždaug 6–8 mėnesiai. Būtent dėl konkurso trukmės ir kaštų jį buvo pasirinkta organizuoti uždarą, o ne atvirą.
„Kolegų patirtis rodo, kad darant uždarą architektūrinį konkursą galima sulaukti kompanijų, kurios specializuojasi toje srityje. Kai žmonės žino, kad dalyvauja ribotas skaičius konkursantų, skiria daugiau dėmesio“, – sako p. Kuzavas.
Kaip vieną svarbiausių pamokų vadovas įvardija gebėjimą aiškiai sudėlioti konkurso kriterijus ir jais vadovautis.

Finansavimo taisyklė

Paklaustas, koks bus „Girteka Campus“ plėtros finansavimo modelis, vadovas sako, kad „Sirin Development“ vadovaujasi auksine 40–60% taisykle, kai didesnė dalis – nuosavas kapitalas.
Jo skaičiavimu, paskolos teks dairytis kitų metų pabaigoje, kai statyba jau bus įsibėgėjusi.
„Aišku, šiandien Lietuvoje skolinimosi sąlygos nedžiugina, aktyviai ieškome sprendimų ir alternatyvų. Kol kas dar anksti kalbėti, bet kitų pavyzdžiai platinant obligacijas yra aiškus signalas“, – sako p. Kuzavas.

Jis taip pat sako, kad į pagalbą siūlosi lenkai: esą į projektą dalyvauti pasikvietus Lenkijos bendrovių, šios šalies bankai linkę teikti paskolas.
„Taip pat aktyviai šnekamės su Europos plėtros ir rekonstrukcijos banku. Jei nerasime tinkamo finansavimo Lietuvoje, tikrai yra įrankių, kaip finansavimą gauti užsienyje. Suprantu bankus, norima pasinaudoti esama konkurencijos situacija – kiekvienas verslas ieško galimybių“, – teigia p. Kuzavas.
2018 m. „Girtekos“ grupės įmonės įdarbino 4.000 naujų darbuotojų ir bendrą personalo skaičių padidino iki 15.000 žmonių. 2021 m. darbuotojų skaičių planuojama išauginti iki 23.000.

Plačiau: https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2019/05/28/girteka-campus-uzkulisiai-dali-architektu-teko-itikinti-dalyvauti-konkurse#ixzz5pUU1TJet